Verkehrssicherungspflicht Vermieter und Eigentümer – Darauf müssen Sie achten!
Erfahren Sie, wie Sie als Vermieter Ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen und sich vor Haftungsansprüchen schützen können.
Das Wichtigste auf einen Blick:
Für Sie als Vermieter oder Eigentümer bedeutet die Verkehrssicherungspflicht, dass Sie dafür verantwortlich sind, zu erwartende Gefahrenquellen Ihres Grundstückes zu sichern. Zwar ist es möglich, unter gewissen Bedingungen einige Pflichten auf den Mieter zu übertragen oder einen externen Dienstleister zu beauftragen, dennoch bleibt die Verantwortung zur regelmäßigen Kontrolle und ordnungsgemäßen Pflichterfüllung bei Ihnen.
Verkehrssicherungspflicht – Was ist das?
Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Ein Herr mittleren Alters rutscht im Winter auf dem Gehweg Ihrer Immobilie aus und verletzt sich dabei am Handgelenk. War der Gehweg ordentlich geräumt und gestreut? Wenn nein, kann es sein, dass Sie Schadensersatz zahlen müssen. Doch warum ist das so?
Als Vermieter oder Eigentümer eines Gebäudes ist es Ihre Pflicht, Maßnahmen zu ergreifen, um erkennbare und zumutbar vermeidbare Gefahrenquellen für Personen zu sichern oder zu beseitigen. Tun Sie dies nicht, müssen Sie im Schadensfall Entschädigung zahlen, da es eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht darstellen kann. Diese Pflicht gilt für den Grund und Boden des Eigentümers, demnach das gesamte Grundstück.
Allerdings heißt dies nicht, dass Sie jede theoretische Gefahr vorhersehen und verhindern müssen. Sie verletzen Ihre Pflicht nur dann, wenn Sie vorsätzlich oder fahrlässig handeln.
Hinweis: Die Verkehrssicherungspflicht beginnt nicht erst im Winter mit Glatteis und Schnee. Sie sind als Grundstückseigentümer das ganze Jahr über dazu verpflichtet, sicherzustellen, dass von Ihrem Grundstück keine Gefahr ausgeht. Eine kostenlose Checkliste, mit der Sie Ihr Gebäude und Grundstück auf Verkehrssicherheit überprüfen können, finden Sie hier.
Verkehrssicherungspflicht – Wie ist die rechtliche Grundlage?
Als Grundstückseigentümer oder Vermieter ist es Ihre Aufgabe, im Rahmen des Zumutbaren dafür zu sorgen, dass von Ihrem Grundstück und Gebäude keine vermeidbaren Gefahren ausgehen. Das bedeutet nicht, dass Sie jede theoretisch denkbare Gefahr ausschließen müssen. Entscheidend ist, ob eine Gefahr bei ordnungsgemäßer Kontrolle erkennbar war und ob zumutbare Maßnahmen möglich gewesen wären, um diese Gefahr zu beseitigen oder zu sichern.
Eigentum, Verantwortung und Schadensersatz nach § 823 BGB
Einige Immobilieneigentümer sind bereits mit Artikel 14 Abs. 2 des Grundgesetzes vertraut. In diesem Gesetz heißt es:
„Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“
Daraus folgt, dass mit dem Besitz von Eigentum auch Verantwortung verbunden ist. Für mögliche Schadensersatzansprüche ist außerdem § 823 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wichtig. Dort heißt es:
„Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“
Für Vermieter ist zusätzlich § 535 BGB besonders relevant. Dort heißt es:
„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“
Aus dieser mietrechtlichen Instandhaltungspflicht können sich konkrete Schutzpflichten ergeben, etwa für sichere Hauseingänge, Treppenhäuser, Wege, Balkone, Dächer, Fassaden und gemeinschaftlich genutzte Bereiche. Der Vermieter muss also nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die mitvermieteten und gemeinsam genutzten Bereiche in einem verkehrssicheren Zustand halten.
Grenzen der Verkehrssicherungspflicht
Allerdings bedeutet die Verkehrssicherungspflicht nicht, dass der Vermieter für jede potenzielle Gefahr haftet. Der Bundesgerichtshof urteilte bereits 2006, dass ein Verkehrssicherungspflichtiger vor allem für Gefahren zuständig ist, die aufmerksame Verkehrsteilnehmer nicht ohne Weiteres erkennen können oder auf die sie sich nicht einstellen können. Detailfragen kann Ihnen Ihr Anwalt beantworten.
„Ein Verkehrssicherungspflichtiger muss nur solche Gefahrenquellen beseitigen bzw. vor ihnen warnen, die von den Verkehrsteilnehmern trotz gebotener Eigensorgfalt nicht ohne Weiteres erkennbar sind oder auf die sie sich nicht ohne Weiteres einstellen könnten.“
BGH, Urteil vom 16.05.2006, VI ZR 189/05
Pflichten von Mietern, Dienstleistern und Eigentümern
Auch Mieter haben eigene Mitwirkungspflichten. § 536c BGB regelt unter anderem:
„Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.“
Das betrifft zum Beispiel defekte Beleuchtung, lockere Treppenstufen, beschädigte Geländer, Feuchtigkeitsschäden, Glätte, lose Bauteile oder andere erkennbare Sicherheitsrisiken. Eine solche Mängelanzeige entbindet den Vermieter nicht von seiner Verantwortung, hilft ihm aber, Gefahren rechtzeitig zu erkennen und zu beseitigen.
Werden Aufgaben an Dritte übertragen, etwa an eine Hausverwaltung, einen Hausmeisterservice oder einen Winterdienst, kann außerdem § 278 BGB relevant werden. Dort heißt es:
„Der Schuldner hat ein Verschulden […] der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden.“
Das bedeutet: Die Beauftragung eines Dienstleisters kann sinnvoll sein, führt aber nicht automatisch dazu, dass der Vermieter vollständig aus der Verantwortung entlassen ist. Auswahl, klare Beauftragung, Organisation und angemessene Kontrolle bleiben wichtig, um die Verpflichtung zu erfüllen.
Bei Gebäuden, Dächern, Fassaden und anderen baulichen Bestandteilen kann zudem § 836 BGB eine Rolle spielen. Dort geht es um Schäden, die durch den Einsturz eines Gebäudes oder die Ablösung von Teilen eines Gebäudes entstehen können. Für Vermieter und Eigentümer ist diese Vorschrift besonders relevant, wenn sich zum Beispiel Dachziegel, Fassadenteile, Regenrinnen oder andere Gebäudeteile lösen.
Die Pflichten von Vermietern und Eigentümern gelten nicht nur gegenüber Mietern. Auch Besucher, Kunden, Postboten, Handwerker, Familienangehörige und andere Personen, die das Grundstück oder Gebäude berechtigterweise betreten, können geschützt sein.
Was bedeutet das konkret?
Für Vermieter und Eigentümer bedeutet das: Sie müssen erkennbare und zumutbar vermeidbare Gefahrenquellen auf dem Grundstück und im Gebäude regelmäßig kontrollieren, sichern und bei Bedarf beseitigen. Dazu gehören zum Beispiel defekte Beleuchtung, beschädigte Treppenstufen, rutschige Wege, lose Dachziegel, beschädigte Geländer oder andere Sicherheitsrisiken.
Mieter müssen erkennbare Mängel und Gefahren unverzüglich melden. Die Verantwortung des Vermieters entfällt dadurch jedoch nicht automatisch. Sobald der Vermieter von einer Gefahr erfährt oder diese bei ordnungsgemäßer Kontrolle hätte erkennen müssen, sollte er angemessen reagieren und die Maßnahme möglichst dokumentieren.
Was passiert bei der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht?
Wenn Sie als Eigentümer oder Vermieter es versäumen, bei Schnee und Eis zu streuen und es verletzt sich etwa ein Fußgänger, so müssen Sie unter Umständen für Arztkosten, Verdienstausfall und Schmerzensgeld aufkommen. Im Fall von höherer Gewalt gilt dies jedoch nicht.
Wird die Verkehrssicherungspflicht vorsätzlich oder fahrlässig missachtet und ein Mieter oder Passant kommt zu Schaden, fallen Schadensersatzansprüche an. Es wird daher empfohlen, eine Privathaftpflichtversicherung oder in speziellen Fällen eine Gebäudehaftpflichtversicherung abzuschließen.
Achtung: Versicherungen sind jedoch kein Freibrief, da bei grober Vernachlässigung der Pflichten der Versicherungsschutz unter Umständen ganz oder zumindest teilweise nicht greift. Detailfragen kann Ihnen Ihr Anwalt beantworten.
Um Gefahren zu vermeiden und Verkehrssicherungspflichten zuverlässig zu erfüllen, können Immobilieneigentümer und Vermieter externe Dienstleister beauftragen, etwa einen Hausmeisterservice, Winterdienst oder eine Hausverwaltung. Dadurch lassen sich Aufgaben professionell organisieren und dokumentieren. Die Beauftragung bedeutet jedoch nicht automatisch, dass Vermieter vollständig aus der Verantwortung entlassen sind. Sie müssen den Dienstleister sorgfältig auswählen, klare Aufgaben vereinbaren und die ordnungsgemäße Durchführung in angemessenen Abständen kontrollieren.
Gegenüber Mietern und Bewohnern können zudem mietvertragliche Schutzpflichten bestehen bleiben. Nach aktueller Rechtsprechung kann ein beauftragter Dienstleister in bestimmten Fällen als Erfüllungsgehilfe des Vermieters gelten. Verletzt der Dienstleister seine Pflichten, kann dies dem Vermieter zugerechnet werden. Daher sollten Verträge, Kontrollgänge, Mängelmeldungen und Nachbesserungen möglichst nachvollziehbar dokumentiert werden.
Ein aktuelles Beispiel ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06.08.2025, Az. VIII ZR 250/23, über die der BGH in seiner Pressemitteilung vom 15.10.2025 berichtet hat. Dabei ging es um die Haftung eines Vermieters einer Eigentumswohnung nach dem Sturz eines Mieters bei Eisglätte auf einem gemeinschaftlichen Grundstück.
Was fällt unter die Verkehrssicherungspflicht?
Die Verkehrssicherungspflicht betrifft verschiedene Bereiche einer Immobilie, die keine vermeidbaren Gefahren für Mieter, Gäste und Passanten darstellen dürfen. Darunter fallen sowohl Treppenhäuser und Balkone als auch Wege, Dächer, Parkplätze, Außenanlagen und, sofern vorhanden, Spielplätze oder Spielgeräte auf dem Grundstück. Der Vermieter hat die jeweiligen Vorkehrungen zu treffen, die zum Schutz der Mieter notwendig sind. Doch welche Bereiche sind davon betroffen?
Hinweis: Hier finden Sie unsere umfassende Checkliste zur Verkehrssicherungspflicht und Kontrolle als kostenlosen Download.
Verkehrssicherungspflicht Vermieter: Treppe
Im ersten Schritt hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass die Treppenhausbeleuchtung funktioniert. Um Stolperfallen und Gefahren zu verhindern, müssen beschädigte Treppenstufen und Handläufe ausgebessert werden. Es muss sichergestellt sein, dass die Fluchtwege nicht zugestellt sind. Auch der Hof, Keller und Dachboden dürfen keine Gefahrenquellen, wie Schnee, Laub und Müll bergen. Sich im Gebäude befindende Abgänge benötigen eine Tür. Außentreppen müssen ab 3 Stufen (90-110 cm) ein Geländer haben und sollten aufgeraut sein, um die Rutschgefahr zu verringern.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Funktionierende Treppenhausbeleuchtung
- Entfernen von Stolperfallen und Unebenheiten
- Abgänge benötigen eine Tür
- Fluchtwege freihalten
- Hof, Keller und Dachboden ohne Gefahrenquellen
- Außentreppen zum Hauseingang mit Geländer und aufgerautem Boden
Verkehrssicherungspflicht Vermieter: Beleuchtung
Der Vermieter hat die Pflicht zur Beleuchtung des Hauszugangs während der Zeiten des „allgemeinen Verkehrs“(7 bis 22 Uhr), dies gilt nur für den unmittelbaren Eingangsbereich. Insbesondere, wenn im Eingangsbereich Treppenstufen sind. Je nach Gebäude können noch weitere Beleuchtungen an Wegen, Tiefgaragen und Parkplätzen notwendig sein.
Verkehrssicherungspflicht Vermieter: Rauchwarnmelder
Auch Rauchwarnmelder gehören zu den wichtigen Sicherheitsvorkehrungen in Mietwohnungen. Laut Hamburgischer Bauordnung müssen Schlafräume, Kinderzimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Geräte müssen so eingebaut, angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
Vermieter und Eigentümer sollten daher sicherstellen, dass die vorgeschriebenen Rauchwarnmelder vorhanden sind, ordnungsgemäß funktionieren und Wartung sowie Austausch nachvollziehbar dokumentiert werden.
Verkehrssicherungspflicht im Winter (01.11.-15.04.)
Bei Schnee, Eis und Glätte gehört der Winterdienst zu den wichtigsten Verkehrssicherungspflichten von Vermietern und Grundstückseigentümern. Öffentlich zugängliche Wege, Hauseingänge, Außentreppen, Zugänge zu Müllplätzen, Garagen, Stellplätzen und andere regelmäßig genutzte Bereiche müssen so gesichert werden, dass sie gefahrlos begehbar sind.
Die konkreten Räum und Streupflichten richten sich nach den örtlichen Vorgaben der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Entscheidend ist daher nicht nur ein bestimmter Zeitraum im Kalender, sondern vor allem die tatsächliche Wetterlage. Sobald Schnee, Eis oder Glätte eine Gefahr darstellen, müssen die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen getroffen werden.
Räumpflicht in Hamburg: In Hamburg müssen Anlieger Gehwege entlang des Grundstücks unverzüglich nach Ende des Schneefalls räumen. Eisglätte muss sofort nach ihrem Entstehen abgestreut werden. Bei Schnee oder Glätte nach 20 Uhr muss der Gehweg bis 8:30 Uhr des folgenden Tages gesichert sein, an Sonn und Feiertagen bis 9:30 Uhr. Bei starkem Schneefall oder wiederkehrender Glätte müssen die Arbeiten regelmäßig wiederholt werden. Mehr dazu können Sie auch im Snow-how der Stadtreinigung Hamburg erfahren.
Der Winterdienst kann vertraglich auf Mieter, Hausmeisterdienste oder gewerbliche Winterdienste übertragen werden. Die Übertragung sollte klar, schriftlich und nachvollziehbar geregelt sein. Vermieter bleiben jedoch verpflichtet, die ordnungsgemäße Durchführung in angemessenen Abständen zu kontrollieren. Besonders sinnvoll sind ein Winterdienstplan, klare Zuständigkeiten, dokumentierte Kontrollen und Nachweise über durchgeführte Räum und Streuarbeiten.
Auf Parkplätzen gelten regelmäßig geringere Anforderungen als auf stark frequentierten Gehwegen oder Hauseingängen. Dennoch müssen auch dort zumutbare sichere Wege geschaffen werden, damit Mieter, Besucher und Passanten das Grundstück gefahrlos erreichen und verlassen können.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Räum und Streupflicht bei Schnee, Eis und Glätte
- Örtliche Satzungen und Vorgaben der Stadt oder Gemeinde beachten
- Hauseingänge, Gehwege, Außentreppen und wichtige Zugänge sichern
- Bei wiederkehrender Glätte regelmäßig nachstreuen
- Übertragung auf Mieter oder Dienstleister nur klar und nachvollziehbar regeln
- Durchführung kontrollieren und möglichst dokumentieren
- In Hamburg sind Gehwege grundsätzlich mindestens einen Meter breit zu räumen
- Auf Gehwegen in Hamburg sind in der Regel abstumpfende Mittel wie Sand oder Splitt zu verwenden
Verkehrssicherungspflicht der Wege
Abgesehen vom Winterdienst muss der Hauseigentümer ganzjährig Unebenheiten, Stolperfallen und Hindernisse auf den Gehwegen von seinem Grundstück beseitigen. Darunter fallen etwa Äste, Laub, Steine und Löcher, die eine Gefahr darstellen können. Die Verkehrssicherungspflichten beinhalten zudem, dass für eine ausreichende Beleuchtung der Gehwege und Zugangswege gesorgt werden muss.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Unebenheiten und Stolperfallen entfernen
- Laub-, Schnee- und Eisbeseitigung
- Ausreichende Beleuchtung der Wege
Wissenswertes zur Rechtsprechung: Laub, das von einem benachbarten Grundstück auf die Wege Ihres Grundstücks fällt, muss mitentfernt werden. Laut einem Urteil des Amtsgerichts München sind übliche und zumutbare Mengen hinzunehmen.
Gefahren auf Wegen müssen erkennbar sein
Nicht jede Unebenheit oder jedes Hindernis führt automatisch zu einer Haftung. Gefahrenquellen auf Wegen müssen jedoch ausreichend erkennbar sein. Das Landgericht München I entschied etwa in einem Urteil vom 07.05.2009, dass ein unbeleuchteter und nicht farblich gekennzeichneter Betonklotz auf einem Fußweg eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht darstellen kann. Für Vermieter und Eigentümer bedeutet das: Hindernisse, Absperrungen, Stufen, Kanten oder andere Gefahrenstellen sollten gut sichtbar, ausreichend beleuchtet oder anderweitig gesichert sein.
Verkehrssicherungspflicht der Dächer und Fassaden
Die Pflicht zur Verkehrssicherung des Vermieters oder Eigentümers beinhaltet auch das Dach des Gebäudes. Zum Schutz der Mieter und Passanten sollten das Dach und die Fassade regelmäßig auf Gefahren, wie lose Dachziegel, Regenrohre, Fallrohre etc. überprüft werden. Gerade nach Stürmen und Unwettern können Schäden zur Gefahr für die Verkehrssicherung werden, weshalb Sie eine Kontrolle durchführen sollten. Dies bezieht sich auf Dachziegel, Regenrinnen und andere an dem Gebäude befestigte Elemente.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Regelmäßige Überprüfung auf lose Elemente
- Kontrollen nach Stürmen und Unwettern
Verkehrssicherungspflicht Vermieter: Balkon
Der Hauseigentümer oder Vermieter trägt die Verantwortung zur regelmäßigen Überprüfung des Balkons, wobei darauf geachtet werden muss, dass der Boden nicht morsch wird und die Balkonpflanzkästen sachgemäß und sicher angebracht sind. Es ist zudem die Unterseite zu prüfen, da meist die Gefahr von abplatzenden Fassadenteilen an der Unterseite von Balkonen zu Schäden führt. Es sollte natürlich auch auf die grundsätzliche Sicherung des Balkons geachtet werden.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Überprüfung des Bodens und der Unterseite
- Kontrolle der Befestigung der Blumenkästen
- Grundsätzliche Sicherung des Balkons
- Ergebnisse protokollieren
Verkehrssicherungspflicht und Trinkwasser
Je nach Gebäude können auch technische und hygienische Sicherheitsanforderungen eine Rolle spielen. Bei größeren vermieteten Wohngebäuden mit zentraler Warmwasseranlage sollten Vermieter insbesondere die Vorgaben der Trinkwasserverordnung beachten. Dazu gehört unter bestimmten Voraussetzungen auch die regelmäßige Untersuchung auf Legionellen. Werden Auffälligkeiten festgestellt, müssen die erforderlichen Maßnahmen zeitnah eingeleitet und dokumentiert werden.
Verkehrssicherungspflicht der Bäume
Um Mieter, Passanten und andere Menschen vor abbrechenden Ästen oder umfallenden Bäumen zu schützen, müssen Vermieter und Hauseigentümer auf dem Grundstück wachsende Bäume stets auf Standfestigkeit und die mögliche Gefahr abbrechender Äste überprüfen. Hierfür müssen regelmäßige Baumpflege- und Baumkontrollarbeiten stattfinden.
Im Fall von äußerlich erkennbaren Defekten oder Krankheiten muss umgehend eine Fachfirma und gegebenenfalls ein Gutachter beauftragt und im äußersten Fall der Baum gefällt werden. Dabei ist jedoch die Baumschutzsatzung zu beachten.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Bäume stets auf Standfestigkeit überprüfen
- Kontrolle möglicher abbrechender Äste
- Beauftragung von Fachpersonal bei Schäden oder Krankheiten
- Berücksichtigung der Baumschutzsatzung
Hinweis: Bäume vom benachbarten Grundstück, die beim nächsten Sturm möglicherweise auf Ihr Grundstück fallen könnten, gehören nicht in Ihren Verantwortungsbereich, sondern in den Ihres Nachbarn. Um potenzielle Schäden zu vermeiden, suchen Sie ein Gespräch mit Ihrem Nachbarn und weisen ihn freundlich darauf hin. Sollte dieses Gespräch nicht die gewünschten Konsequenzen mit sich bringen, so kann bei einem zweiten Gespräch ein Mitarbeiter der zuständigen Behörde hinzugezogen werden.
Verkehrssicherungspflicht: Parkplatz und Tiefgarage
Auch auf Parkplätzen und in Tiefgaragen sind gewisse Aufgaben zum Schutze der Nutzer zu bedenken. Diese unterliegen je nach Zugehörigkeit unterschiedlich strengen Regelungen. Auf Behördenparkplätzen besteht an Wochenenden nur eine eingeschränkte Räum- und Streupflicht, weshalb sich Benutzer außerhalb der Öffnungszeiten auf witterungsbedingte Glätte einstellen müssen.
Betriebsparkplätze müssen zur gefahrlosen Benutzung zur Verfügung gestellt werden. Es werden die Zu- und Abgangswege bei Schnee- und Eisglätte gestreut, nicht aber der gesamte Parkplatz. Parkplätze an Wohnanlagen müssen nur auf den zu den Wohnungen führenden, notwendigen Verbindungen gestreut werden, nicht auf dem gesamten Parkplatz.
Verkehrssicherungspflicht bei Aufzügen und technischen Anlagen
Verfügt eine Immobilie über Aufzüge oder andere sicherheitsrelevante technische Anlagen, müssen auch diese regelmäßig geprüft, gewartet und bei Mängeln unverzüglich instand gesetzt werden. Bei Aufzugsanlagen sind insbesondere die Vorgaben der Betriebssicherheitsverordnung zu beachten. Vermieter und Eigentümer sollten Prüfberichte, Wartungsnachweise und Mängelbeseitigungen sorgfältig dokumentieren.
Wie kann die Verkehrssicherungspflicht auf Mieter und Dritte übertragen werden?
Die Verkehrssicherungspflicht kann in bestimmten Bereichen auf Mieter, Hausverwaltungen, Hausmeisterdienste oder andere Dienstleister übertragen werden. Dafür sollte die Übertragung immer schriftlich, eindeutig und möglichst konkret erfolgen. Aus der Vereinbarung sollte hervorgehen, welche Bereiche betroffen sind, welche Aufgaben übernommen werden, in welchen Zeiträumen gehandelt werden muss und wie Mängel oder Gefahren zu melden sind.
Eine solche Übertragung entbindet Vermieter jedoch nicht automatisch vollständig von ihrer Verantwortung. Sie müssen beauftragte Personen oder Dienstleister sorgfältig auswählen, klare Vorgaben machen und die Durchführung in angemessenen Abständen kontrollieren. Das gilt besonders bei gefahrgeneigten Aufgaben wie Winterdienst, Baumkontrolle, Reinigung von Treppenhäusern, Beleuchtung, Wartung technischer Anlagen oder Sicherung von Wegen.
Gegenüber Mietern können zudem eigene mietvertragliche Schutzpflichten bestehen bleiben. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu ermöglichen. Dazu gehört auch ein sicherer Zugang zur Wohnung. Fehler eines beauftragten Dienstleisters können dem Vermieter in bestimmten Fällen zugerechnet werden.
Mieter sind umgekehrt verpflichtet, erkennbare Mängel oder Gefahren unverzüglich zu melden. Das betrifft zum Beispiel defekte Beleuchtung, lockere Stufen, Glätte, beschädigte Geländer oder andere Sicherheitsrisiken im Gebäude oder auf dem Grundstück.
Überträgt der Vermieter bestimmte Verkehrssicherungspflichten wirksam auf den Mieter, kann der Mieter bei einer schuldhaften Pflichtverletzung schadensersatzpflichtig werden. Das gilt zum Beispiel für die Räum- und Streupflicht im Winter, sofern diese klar und nachvollziehbar im Mietvertrag, in der Hausordnung oder in einem verbindlichen Winterdienstplan geregelt wurde.
Das Urteil des Landesgericht Karlsruhe belegt, dass die Räum und Streupflicht grundsätzlich wirksam auf Mieter übertragen werden kann, wenn dem Mieter eindeutig vor Augen geführt wird, dass er für den Winterdienst zuständig ist. Eine solche Übertragung entbindet den Vermieter jedoch nicht vollständig von seiner Verantwortung. Er muss weiterhin kontrollieren, ob die übertragenen Pflichten ordnungsgemäß erfüllt werden.
Wie oft sollte das Grundstück auf die Sicherheit überprüft werden?
Es gibt keinen einheitlichen gesetzlichen Kontrollrhythmus, der für alle Gebäude und Grundstücke gleichermaßen gilt. Wie häufig kontrolliert werden muss, hängt unter anderem vom Alter, Zustand, der Nutzung und der Gefahrenanfälligkeit der Immobilie ab. Ein stark frequentiertes Mehrfamilienhaus, ein Altbau oder ein Grundstück mit vielen Bäumen und Außenflächen erfordert in der Regel engere Kontrollen als ein neueres Gebäude mit wenigen Gemeinschaftsflächen.
Sinnvoll sind regelmäßige Sichtkontrollen sowie zusätzliche Anlasskontrollen nach Sturm, Starkregen, Frost, Schneefall, Bauarbeiten, Vandalismus oder konkreten Mängelmeldungen. Dabei sollten besonders Treppenhäuser, Beleuchtung, Wege, Dächer, Fassaden, Balkone, Geländer, Parkplätze, Tiefgaragen und Außenanlagen geprüft werden.
Wichtig ist außerdem eine nachvollziehbare Dokumentation. Notiert werden sollten Datum, geprüfter Bereich, festgestellte Mängel, eingeleitete Maßnahmen, zuständige Personen und gegebenenfalls Fotos. So können Vermieter im Schadensfall besser nachweisen, dass sie ihrer Kontroll- und Überwachungspflicht nachgekommen sind.
Verkehrssicherungspflicht Vermieter: Checkliste
Anbei finden Sie unsere kostenlose Checkliste zum Download, mit der Sie Ihr Gebäude und Grundstück auf Verkehrssicherheit überprüfen und regelmäßige Kontrollen durchführen können.
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