Verkehrssicherungspflicht Vermieter und Eigentümer – Darauf müssen Sie achten!
Erfahren Sie, wie Sie als Vermieter Ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen und sich vor Haftungsansprüchen schützen können.
Das Wichtigste auf einen Blick:
Für Sie als Vermieter oder Eigentümer bedeutet die Verkehrssicherungspflicht, dass Sie dafür verantwortlich sind zu erwartende Gefahrenquellen Ihres Grundstückes zu sichern. Zwar ist es möglich unter gewissen Bedingungen einige Pflichten auf den Mieter zu übertragen oder einen externen Dienstleister zu beauftragen, dennoch bleibt die Verantwortung zur regelmäßigen Kontrolle und ordnungsgemäßen Pflichterfüllung bei Ihnen.
Verkehrssicherungspflicht – Was ist das?
Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Ein Herr mittleren Alters rutscht im Winter auf dem Gehweg Ihrer Immobilie aus und verletzt sich dabei am Handgelenk. War der Gehweg ordentlich geräumt und gestreut? Wenn nein, kann es sein, dass Sie Schadensersatz zahlen müssen. Doch warum ist dies so?
Als Vermieter oder Eigentümer eines Gebäudes ist es Ihre Pflicht, Maßnahmen zu ergreifen, um potenzielle Gefahrenquellen für Personen und Gegenstände zu eliminieren. Tun Sie dies nicht, müssen Sie für den entstandenen Schaden Entschädigung zahlen. Diese gilt für den Grund und Boden des Eigentümers, demnach das gesamte Grundstück.
Allerdings heißt dies nicht, dass Sie jede theoretische Gefahr vorhersehen und verhindern müssen. Sie verletzen Ihre Pflicht nur dann, wenn Sie vorsätzlich oder fahrlässig handeln.
Hinweis: Die Verkehrssicherungspflicht beginnt nicht erst im Winter mit Glatteis und Schnee. Sie sind als Immobilieneigentümer das ganze Jahr über dazu verpflichtet sicherzustellen, dass von Ihrem Grundstück keine Gefahr ausgeht. Eine kostenlose Checkliste mit der Sie Ihr Gebäude und Grundstück auf Verkehrssicherheit überprüfen können, finden Sie hier.
Verkehrssicherungspflicht – Wie ist die rechtliche Grundlage?
Als Eigentümer ist es Ihre Aufgabe, alles Ihnen Zumutbare zu tun, um potenzielle Gefahrenquellen zu vermeiden und alles zu unterlassen, was potenzielle Gefahren erzeugen könnte. Doch worauf beruht diese Aussage? Und was meint sie genau?
Einige Immobilieneigentümer sind bereits mit Artikel 14 Abs. 2 des Grundgesetzes vertraut. In diesem Gesetz heißt es:
„Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“
https://www.gesetze-im-internet.de/gg/art_14.html
Daraus folgt, dass mit dem Besitz von Eigentum auch eine gewisse Verantwortung einhergeht. Außerdem heißt es im § 823 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB):
„Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet“
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__823.html
Allerdings bedeutet dies nicht, dass Sie für jede potenzielle Gefahr verantwortlich sind. Der Bundesgerichtshof urteilte bereits 2006, dass Sie im Zuge der Pflicht zu Verkehrssicherung nur für die Gefahren zuständig sind, die aufmerksame Verkehrsteilnehmer nicht erkennen können, und auf die sie sich nicht einstellen können. Detailfragen kann Ihnen Ihr Anwalt beantworten.
„Ein Verkehrssicherungspflichtiger muss nur solche Gefahrenquellen beseitigen bzw. vor ihnen warnen, die von den Verkehrsteilnehmern trotz gebotener Eigensorgfalt nicht ohne Weiteres erkennbar sind oder auf die sie sich nicht ohne Weiteres einstellen könnten.“
BGH, Urteil vom 16.05.2006 – VI ZR 189/05, https://openjur.de/u/81122.html
Was bedeutet das konkret?
Sie müssen dafür Sorge tragen, dass die Mietsache in einem, zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten, Zustand erhalten wird. Etwa müssen Wohnungen, dem Mietrecht zufolge, regelmäßig auf mögliche Gefahrenquellen überprüft und diese gegebenenfalls beseitigt werden. Diese Klausel wird meist an den Mieter übergeben, der dann entstehende Gefahrenquellen dem Vermieter melden muss. Dies ist ein großes Thema im gewerblichen Mietrecht.
Die Pflichten der Vermieter oder der Eigentümer gelten auch gegenüber Dritten, die mit dem Gebäude interagieren. Darunter fallen etwa Kunden, Familienangehörige, Postboten, Besucher, Gäste und andere Menschen, die ebenfalls den Anspruch haben, nicht zu schaden zu kommen.
Was passiert bei der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht?
Wenn Sie als Eigentümer oder Vermieter es versäumen, bei Schnee und Eis zu streuen und es verletzt sich etwa ein Fußgänger, so müssen Sie unter Umständen für Arztkosten, Verdienstausfall und Schmerzensgeld aufkommen. Im Fall von höherer Gewalt gilt dies jedoch nicht.
Wird die Verkehrssicherungspflicht vorsätzlich oder fahrlässig missachtet und ein Mieter oder Passant kommt zu Schaden, fallen Schadensersatzansprüche an. Es wird daher empfohlen, eine Privathaftpflichtversicherung oder in speziellen Fällen eine Gebäudehaftpflichtversicherung abzuschließen.
Achtung: Versicherungen sind jedoch kein Freibrief, da bei grober Vernachlässigung der Pflichten der Versicherungsschutz unter Umständen ganz oder zumindest teilweise nicht greift. Detailfragen kann Ihnen Ihr Anwalt beantworten.
Um Gefahren zu vermeiden und die Verkehrssicherungspflichten der Immobilie zu erfüllen, können Immobilieneigentümer und Vermieter auch einen Dienstleister beauftragen. Dieser übernimmt die Pflicht, dafür zu sorgen, dass das Grundstück frei von Gefahren ist und die Haftung geht auf diesen über. Die Investition in ein professionelles Dienstleistungsunternehmen kann daher für weniger Stress im Alltag des Vermieters bzw. Eigentümers sorgen.
Was fällt unter die Verkehrssicherungspflicht?
Die Pflichten zur Verkehrssicherung sind in verschiedene Bereiche unterteilt, die allesamt keine Gefahr für Mieter, Gäste und Passanten darstellen dürfen. Darunter fallen sowohl Treppenhäuser und Balkone sowie Wege, Dächer und Parkplätze. Der Vermieter hat die jeweiligen Vorkehrungen zu treffen, die zum Schutz der Mieter notwendig sind. Doch welche Bereiche sind davon betroffen?
Hinweis: Hier finden Sie unsere umfassende Checkliste zur Verkehrssicherungspflicht und Kontrolle als kostenlosen Download.
Verkehrssicherungspflicht Vermieter: Treppe
Im ersten Schritt hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass die Treppenhausbeleuchtung funktioniert. Um Stolperfallen und Gefahren zu verhindern, müssen beschädigte Treppenstufen und Handläufe ausgebessert werden. Es muss sichergestellt sein, dass die Fluchtwege nicht zugestellt sind. Auch der Hof, Keller und Dachboden dürfen keine Gefahrenquelle, wie Schnee, Laub und Müll bergen. Sich im Gebäude befindende Abgänge benötigen eine Tür. Außentreppen müssen ab 3 Stufen (90-110 cm) ein Geländer haben und sollten aufgeraut sein, um die Rutschgefahr zu verringern.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Funktionierende Treppenhausbeleuchtung
- Entfernen von Stolperfallen und Unebenheiten
- Abgänge benötigen eine Tür
- Fluchtwege freihalten
- Hof, Keller und Dachboden ohne Gefahrenquellen
- Außentreppen zum Hauseingang mit Geländer und aufgerautem Boden
Verkehrssicherungspflicht Vermieter: Beleuchtung
Der Vermieter hat die Pflicht zur Beleuchtung des Hauszugangs während der Zeiten des „allgemeinen Verkehrs“(7 bis 22 Uhr), dies gilt nur für den unmittelbaren Eingangsbereich. Insbesondere, wenn im Eingangsbereich Treppenstufen sind. Je nach Gebäude können noch weitere Beleuchtungen an Wegen, Tiefgaragen und Parkplätzen notwendig sein.
Verkehrssicherungspflicht im Winter (01.11.-15.04.)
Der Vermieter oder Inhaber hat eine Streu- und Räumpflicht für sein Grundstück. Dieses kann er vertraglich auf den Mieter übertragen.
Die öffentlich zugänglichen Bereiche des Grundstücks müssen von Schneeglätte und Eis befreit werden, um die Begehbarkeit des Grundstücks zu gewährleisten. Auf Parkplätzen gelten dabei niedrigere Anforderungen als auf Gehwegen. Etwa entsteht kein Anspruch auf Schadensersatz, wenn sich ein Unfall auf dem nicht erkennbar gestreutem Teil des Parkplatzes ereignet, wenn es sichere Wege gab, die genutzt hätten werden können.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Streupflicht und Räumpflicht auf dem Grundstück
- Kann vertraglich auf Mieter übertragen werden
- Eingeschränkt auf öffentlich zugängliche Bereiche
- Begehbarkeit ist sicherzustellen
Verkehrssicherungspflicht der Wege
Abgesehen vom Winterdienst muss der Hauseigentümer ganzjährig Unebenheiten, Stolperfallen und Hindernisse auf den Gehwegen von seinem Grundstück beseitigen. Darunter fallen etwa Äste, Laub, Steine und Löcher, die eine Gefahr darstellen können. Die Verkehrssicherungspflichten beinhalten zudem, dass für eine ausreichende Beleuchtung der Gehwege und Zugangswege gesorgt werden muss.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Unebenheiten und Stolperfallen entfernen
- Laub-, Schnee- und Eisbeseitigung
- Ausreichende Beleuchtung der Wege
Wissenswertes zur Rechtsprechung: Laub, das von einem benachbarten Grundstück auf die Wege Ihres Grundstücks fällt, muss mitentfernt werden. Laut einem Urteil des Amtsgerichts München sind übliche und zumutbare Mengen hinzunehmen.
Verkehrssicherungspflicht der Dächer und Fassaden
Die Pflicht zur Verkehrssicherung des Vermieters oder Eigentümers beinhaltet auch das Dach des Gebäudes. Zum Schutz der Mieter und Passanten sollten das Dach und die Fassade regelmäßig auf Gefahren, wie lose Dachziegel, Regenrohre, Fallrohre etc. überprüft werden. Gerade nach Stürmen und Unwettern können Schäden zur Gefahr für die Verkehrssicherung werden, weshalb Sie eine Kontrolle durchführen sollten. Dies bezieht sich auf Dachziegel, Regenrinnen und andere an dem Gebäude befestigte Elemente.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Regelmäßige Überprüfung auf lose Elemente
- Kontrollen nach Stürmen und Unwettern
Verkehrssicherungspflicht Vermieter: Balkon
Der Hauseigentümer oder Vermieter trägt die Verantwortung zur regelmäßigen Überprüfung des Balkons, wobei darauf geachtet werden muss, dass der Boden nicht morsch wird und die Balkonpflanzkästen sachgemäß und sicher angebracht sind. Es ist zudem die Unterseite zu prüfen, da meist die Gefahr von abplatzenden Fassadenteilen an der Unterseite von Balkonen zu Schäden führt. Es sollte natürlich auch auf die grundsätzliche Sicherung des Balkons geachtet werden.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Überprüfung des Bodens und der Unterseite
- Kontrolle der Befestigung der Balkonpflanzkästchen
- Grundsätzliche Sicherung des Balkons
- Ergebnisse protokollieren
Verkehrssicherungspflicht der Bäume
Um Mieter, Passanten und andere Menschen vor abbrechenden Ästen oder umfallenden Bäumen zu schützen, müssen Vermieter und Hauseigentümer auf dem Grundstück wachsende Bäume stets auf Standfestigkeit und die mögliche Gefahr abbrechender Äste überprüfen.
Im Fall von äußerlich erkennbaren Defekten oder Krankheiten muss umgehend eine Fachfirma und gegebenenfalls ein Gutachter beauftragt und im äußersten Fall der Baum gefällt werden. Dabei ist jedoch die Baumschutzsatzung zu beachten.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Bäume stets auf Standfestigkeit überprüfen
- Kontrolle möglicher abbrechender Äste
- Beauftragung von Fachpersonal bei Schäden oder Krankheiten
- Berücksichtigung der Baumschutzsatzung
Hinweis: Bäume vom benachbarten Grundstück, die beim nächsten Sturm möglicherweise auf Ihr Grundstück fallen könnten, gehören nicht in Ihren Verantwortungsbereich, sondern in den Ihres Nachbarn. Um potenzielle Schäden zu vermeiden, suchen Sie ein Gespräch mit Ihrem Nachbarn und weisen ihn freundlich besorgt darauf hin. Sollte dieses Gespräch nicht die gewünschten Konsequenzen mit sich bringen, so kann bei einem zweiten Gespräch ein Mitarbeiter der zuständigen Behörde hinzugezogen werden.
Verkehrssicherungspflicht: Parkplatz und Tiefgarage
Auch auf Parkplätzen und in Tiefgaragen sind gewisse Aufgaben zum Schutze der Nutzer zu bedenken. Diese unterliegen je nach Zugehörigkeit unterschiedlich strengen Regelungen.
Auf Behördenparkplätzen besteht an Wochenenden nur eine eingeschränkte Räum- und Streupflicht, weshalb sich Benutzer außerhalb der Öffnungszeiten auf witterungsbedingte Glätte einstellen müssen.
Betriebsparkplätze müssen zur gefahrlosen Benutzung zur Verfügung gestellt werden. Es werden die Zu- und Abgangswege bei Schnee- und Eisglätte gestreut, nicht aber der gesamte Parkplatz.
Parkplätze an Wohnanlagen müssen nur auf den zu den Wohnungen führenden, notwendigen Verbindungen gestreut werden, nicht auf dem gesamten Parkplatz.
Wie kann die Verkehrssicherungspflicht auf Mieter und Dritte übertragen werden?
Die Pflicht zur Verkehrssicherung kann durch schriftlich aufgesetzte Verträge auf Mieter oder Dritte, etwa Hausverwaltungen oder Hausmeister, übertragen werden. Dies zieht keine vollständige Entlassung aus der Verantwortung nach sich, es verbleibt eine Überwachungspflicht. Die Überwachungspflicht bedeutet, dass Sie die Durchführung der übertragenen Pflichten in regelmäßigen Abständen kontrollieren müssen.
Wenn Vermieter demnach die Verkehrssicherungspflicht über den Mietvertrag an seine Mieter überträgt, so werden diese schadensersatzpflichtig. Laut einem Urteil des Landesgerichtes Karlsruhe ist es demnach legitim, dass die Räum- und Streupflichten auf den Mieter übertragen werden. Der Vermieter muss dann lediglich seiner Kontroll- und Überwachungspflicht nachkommen. [LG Karlsruhe, 30.05.2006, 2 O 324/06].
Wie oft sollte das Grundstück auf die Sicherheit überprüft werden?
Es gibt keinen gesetzlich vorgegebenen Kontroll-Rhythmus, der vorgibt, wie häufig welche Bereiche und Grundstücke auf die unterschiedlichen Gefahren überprüft werden müssen. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Besitzer eines Altbaus häufiger nach dem Rechten sehen sollten, da in Altbauten häufiger mit Schäden zu rechnen ist, als in Neubauten. Außerdem sollte nach Unwettern und Stürmen nach dem Rechten gesehen werden.
Unsere Checkliste
Anbei finden Sie unsere kostenlose Checkliste zum Download, mit der Sie Ihr Gebäude und Grundstück auf Verkehrssicherheit überprüfen und regelmäßige Kontrollen durchführen können.
Jetzt downloadenDisclaimer: Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Blogbeitrag stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar.
